Werken vs wonen in de strijd om stedelijke ruimte

De woningnood is vaak in het nieuws en de nieuwbouwplannen schieten als paddenstoelen uit de grond, soms nog in een weiland, maar steeds vaker als transformatie van een bedrijventerrein. Die nieuwe bewoners willen ook ergens werken. Blijft daarvoor nog voldoende ruimte over, en welke kwaliteit moet die hebben? Dit vierde debat in de serie Architectuur van Arbeid gaat in op de vaak plat neergezette strijd tussen wonen en werken, op zoek naar nuance.

Oprukken en opdrijven

Gido ten Dolle, directeur ruimte en economie gemeente Delft, vindt mengen een cruciaal thema in de Zuidvleugel, waar open ruimte zo schaars is geworden dat concentreren en mengen onvermijdelijk is. Niet voor niets richtte hij met andere gemeenten langs de ‘Oude Lijn’ de Verstedelijkingsalliantie op. Nederland heeft een traditie van mengen. Zo legde de Delftse Gistfabriek ook woningen en een groenvoorziening aan. Pas in de twintigste eeuw zijn we in de functionele stad zaken gaan zoneren en scheiden. De TU campus is daarvan een voorbeeld. De kennisintensieve productie van nu heeft juist weer veel baat bij nabijheid en interactie, waardoor gemengde herontwikkeling voor de hand ligt.

Twee jaar geleden bleek een vergunningaanvraag voor een distributiecentrum het omslagpunt te zijn voor de Delftse Schieoevers, een industrieel werkmilieu tweemaal zo groot als de binnenstad. Ineens stond de vraag centraal hoe we zullen produceren en leven over 20 jaar, en welke stedelijke mengvormen daarin nodig zijn. Het betreffende distributiecentrum past hier niet in.

Een groot dilemma is hoe je tegenwicht kan bieden tegen het mechanisme van de opgedreven grondprijs – traditioneel lager op een bedrijventerrein dan in een woonwijk. Dit mechanisme is een belangrijke kracht achter de oprukkende woningbouw. Ook de herontwikkeling van de Haagse Binckhorst loopt tegen dit probleem aan. Om dan toch bedrijvigheid te behouden in de stad, is lef en creativiteit nodig. Veel ontwikkelaars zijn goed in woningen en niet in werkmilieus. De meeste bedrijfsverzamelgebouwen, zoals Binck36, komen tot stand door overheidsinvesteringen met een hoop lokaal mensenwerk, volgens Gert-Joost Peek. Banen realiseren in een gebiedsontwikkeling blijkt helemaal niet zo makkelijk.

Sturen zonder land

Een belangrijke vraag is hoe je als overheid ontwikkelaars zover krijgt dat er gemengde plannen worden ontwikkeld en verkocht, terwijl woningbouw bij veel partijen de cash cow is. In de stadsvernieuwingsprojecten van eind twintigste eeuw kon de overheid door grote grondposities en sterke woningcorporaties nog flink aan de knoppen draaien. Nu moet er verleid worden. Bestaande startups in Delft merken dit verschil, want aan de ene kant zijn ze positief over het geschetste gemengde eindbeeld aan de Schieoevers, maar tegelijkertijd zijn ze bang om hun goedkope vierkante meters te verliezen op korte termijn als de ontwikkeling op gang komt.

Elisabeth Boersma, ontwikkelaar bij BPD-i (de i staat voor inner city), merkt die verschuiving van rollen heel goed. Als professional uit de erfgoed- en sociale hoek had je aanvankelijk minder te zoeken bij een ontwikkelaar, maar nu des te meer. Het opbouwen van een netwerk van stakeholders, het in kaart brengen van waarden en bestaande initiatieven, wordt steeds meer aan de markt overgelaten. De Omgevingsvisie en –wet gaat ook uit van een grotere rol van bewoners en bedrijven. Bedrijven willen vaak schoner worden en er is steeds meer oog voor andere waarden dan de financiële in een gebiedsontwikkeling. Zo kan het gebeuren dat bij de ontwikkeling van het Campinaterrein in Eindhoven het klimaat- en koeleffect een belangrijk element wordt.

Maar hoe wordt het geld verdiend in zo’n complex proces?, vraagt Lodewijk Lacroix zich af. Boersma geeft aan dat bij ontwikkelingen van 20-30 jaar de eerste vijf tot tien jaar vooral voor geïnvesteerd wordt, om pas later de lucratieve woningen neer te kunnen zetten.

“We tonen commitment.” – Elisabeth Boersma, BPD-i

“Als de markt het gebiedsproces overneemt, bij wie kan ik dan protesteren?” – Annemiek Rijckenberg

Bedankt voor de placemaking

Maar hoe realistisch en vrijblijvend is dat commitment in de vastgoedwereld met dames en heren in gladde pakken? Hoe zorgen we ervoor dat stedelijke herontwikkelingen haalbaar blijven en tegelijkertijd ruimte behouden voor bedrijven? Welk instrumentarium helpt ons daarbij? Anders is het voor de zoveelste keer “bedankt voor de placemaking en tot ziens.” Iemand, de overheid, zou verantwoordelijk moeten zijn voor de grote fysieke en organisatorische raamwerken, vindt Gert Urhahn. Het gemeentelijk schaalniveau is hiervoor te klein. Boersma stelt ook dat een sterke gezamenlijke koers nodig is, maar dan flexibel en zonder eindbeeld. Zij zorgt ervoor dat haar ontwikkelingsmanagers hierbij continu betrokken worden.

Een grote onzekerheid zit in de toekomst van het werk zelf. Robotisering leidt momenteel tot het verdwijnen van bepaalde werkzaamheden in bijvoorbeeld de Rotterdamse haven, vertelt Willem Sulsters. Maar in Brabant ontstaat ook juist groei in de maakindustrie, iets wat we in Nederland al lang niet meer hadden gezien. Kijken naar goede voorbeelden en experimenteren met nieuwe typen woon-werkmilieus is de enige manier om erachter te komen wat werkt. De bestaande milieuwetgeving kan hierbij al helpen. Zo zijn de hindercategorieën een goed middel om wonen bij bepaalde gebieden uit te sluiten, en handhaving een middel om gemengde gebieden leefbaar te houden. Toch lijkt een bepaalde mate van gentrification en daarmee uitplaatsing van functies onvermijdelijk.

“De nieuwe bewoners van de Binkckhorst worden geen medewerker bij mijn asfaltcentrale.” – Yuri Kiontke, BAM

Strategie

Uit het debat kwam een aantal kansrijke ingrediënten naar voren die de broodnodige gemengde milieus van de 21^e eeuw een stap dichterbij kunnen brengen, mogelijk gecombineerd in een regionale strategie:

—Zoek de ‘willingness to pay’

De betalingsbereidheid van vooral kennisintensieve bedrijven zou wel eens veel hoger kunnen liggen dan gedacht, stelt Gerlof Rienstra, zeker het niveau van de vierkante meterprijs van een woning, maar dit is nog een blinde vlek bij overheden en ontwikkelaars.

—Regionaal leidmotief

Het behouden van bepaalde bedrijfstakken, ook al leveren ze per vierkante meter minder op, kan toch een breed draagvlak krijgen als ze deel uitmaken van een regionaal ecosysteem. Aan de huidige gebruikers, ontwikkelaars en overheden de taak om zo’n regionaal verhaal scherp neer te zetten en uit te bouwen.

—Kijk voorbij wonen en werken

Welke milieus zijn goed te combineren met natuurontwikkeling, recreatiefunctie of beschikbaarheid van restwarmte? Door breder te kijken, komen we tot interessante mengvormen.

—Analyseer bestaande mengvormen

Bijvoorbeeld door de RUDIFUN data van het Planbureau voor de Leefomgeving te gebruiken, op niveau van blok en wijk. Wat voor gebouw- en bedrijfstypen bevinden zich daar? Wat zijn succesvoorbeelden uit het buitenland?

—Eigenaarschap en investerend vermogen aanboren

Bedrijven uitdagen om met hun eigen plot mede de koers van een gebied te bepalen. En ontwikkelaars per woning laten meebetalen aan de openbare ruimte en voorzieningen.

Column door Merten Nefs