Verdichten in Rotterdam

Hoeveel woningen passen er eigenlijk nog in de stad die we al hebben? Meer dan je misschien denkt. Rotterdam staat voor een grote woonopgave. Maar ruimte voor nieuwe woningen hoeft niet alleen op nieuwe bouwlocaties te worden gezocht. Ook in bestaande gebouwen en buurten liggen volop mogelijkheden.

Met “Verdichten in Rotterdam — Atlas van Mogelijkheden” brengen Vereniging Deltametropool en Platform Woonopgave in beeld wat beter benutten van de bestaande stad kan opleveren.

Voor 72 Rotterdamse wijken is onderzocht waar ruimte ligt voor extra woningen. De studie brengt een theoretische potentie van ruim 110.000 extra woningen in beeld. Geen woningbouwprognose, maar een beeld van hoeveel mogelijkheden er in de bestaande stad aanwezig zijn.

Meer woningen = Meer voor de stad

Beter benutten gaat niet alleen over zoveel mogelijk woningen toevoegen.

Nieuwe woonruimte kan juist aanleiding zijn om tegelijkertijd te werken aan leefbaarheid, verduurzaming, mobiliteit, voorzieningen, openbare ruimte en de kwaliteit van wijken.

De Atlas onderzoekt daarom niet alleen hoeveel woningen ergens potentieel kunnen worden toegevoegd, maar ook waar, onder welke omstandigheden en met welke maatschappelijke meerwaarde dat kan gebeuren.

De woningbouwopgave wordt daarmee onderdeel van een bredere vraag: hoe kunnen we meer uit de stad halen die er al staat?

Vijf manieren om de bestaande stad beter te benutten

De Atlas onderzoekt verschillende manieren waarop binnen bestaande gebouwen en buurten nieuwe woonruimte kan ontstaan.

Splitsen

• Bestaande woningen opdelen om ruimte te bieden aan meerdere huishoudens.

Delen

• Bestaande woonruimte slimmer benutten door ruimte of voorzieningen te delen.

Inbreiden

• Nieuwe woningen toevoegen binnen het bestaande stedelijke weefsel.

Leegstand benutten

• Ongebruikte of onderbenutte gebouwen en ruimtes opnieuw inzetten voor wonen.

Optoppen

• Extra woonlagen toevoegen bovenop bestaande gebouwen.

Juist de combinatie van deze strategieën maakt zichtbaar dat woningbouw niet alleen plaatsvindt op grote nieuwe ontwikkellocaties. Ook veel kleinere ingrepen kunnen samen een grote bijdrage leveren.

Waar liggen de kansen?

Iedere Rotterdamse buurt is anders. Daarom kijkt de Atlas verder dan één totaalcijfer.

Door verschillende ruimtelijke en maatschappelijke gegevens te combineren, ontstaat per buurt een beeld van de mogelijkheden én de voorwaarden waaronder beter benutten kansrijk kan zijn.

Potentie

• Waar biedt de bestaande stad fysiek ruimte voor extra woningen?

Maatschappelijke meerwaarde

• Waar kan woningtoevoeging tegelijkertijd bijdragen aan andere opgaven in de wijk? Daarbij wordt onder andere gekeken naar thema’s als leefbaarheid, groen, gezondheid, mobiliteit, voorzieningen, veiligheid en de kwaliteit en duurzaamheid van de bestaande bebouwing.

Groeicondities

• Onder welke omstandigheden kunnen de mogelijkheden daadwerkelijk worden benut?

De Atlas kijkt daarbij naar factoren die de ontwikkeling van een buurt kunnen ondersteunen of versnellen, zoals bereikbaarheid, bestaande plannen en ontwikkelingen en de positie van een buurt op de toekomstige agenda van de stad.

Door deze lagen samen te brengen ontstaat niet alleen een kaart van waar woningen kunnen worden toegevoegd, maar vooral een beeld van waar beter benutten kan bijdragen aan bredere wijkontwikkeling.

Van potentie naar praktijk

Het in kaart brengen van de mogelijkheden is pas de eerste stap.

Beter benutten speelt zich af midden in de bestaande stad. Dat betekent werken met bestaande gebouwen, bewoners, eigendomsverhoudingen, regelgeving, infrastructuur en belangen. Daarmee vraagt het om een andere manier van ontwikkelen dan bouwen op een lege locatie.

De Atlas brengt daarom niet alleen de potentie in beeld, maar onderzoekt ook wat nodig is om die potentie daadwerkelijk te benutten.

12 uitgangspunten voor beter benutten

Om de stap van mogelijkheden naar uitvoering te maken, zijn in de Atlas 12 uitgangspunten voor beter benutten ontwikkeld. Ze zijn georganiseerd rond vier onderdelen:

Regelen

• Hoe organiseren we processen, regelgeving en samenwerking zodat beter benutten mogelijk wordt?

Rekenen

• Hoe kijken we niet alleen naar de businesscase van één gebouw, maar ook naar kosten en maatschappelijke opbrengsten op wijk- en gebiedsniveau?

Ontwerpen

• Hoe verbinden we woningtoevoeging aan ruimtelijke kwaliteit en de toekomstige ontwikkeling van de wijk?

Doen

• Hoe maken we de stap van theoretische mogelijkheden naar concrete uitvoering?

Samen bieden de uitgangspunten handvatten om van onderzoek naar praktijk te komen.

Van productontwikkeling naar stadsontwikkeling

Verdichten gaat uiteindelijk niet alleen over het toevoegen van afzonderlijke woningen of gebouwen.

In het essay “Van productontwikkeling naar stadsontwikkeling” plaatst Joost Schrijnen de opgave in een breder perspectief. Hoe kan woningtoevoeging onderdeel worden van de ontwikkeling van buurten en van de stad als geheel?

Daarmee verschuift het perspectief van losse ingrepen naar een integrale manier van kijken naar de bestaande stad. Een atlas om mee aan de slag te gaan!

De Atlas is geen eindbeeld

Het is een basis om met gemeenten, woningcorporaties, marktpartijen, ontwerpers, onderzoekers en bewoners het gesprek te voeren over waar verdichting wenselijk en haalbaar is, welke maatschappelijke kansen eraan kunnen worden gekoppeld en welke aanpak daarvoor nodig is.

Rotterdam vormt daarbij de concrete casus, maar de achterliggende vraag speelt in veel Nederlandse steden:

Hoeveel ruimte zit er nog in de stad die we al hebben?

De Atlas laat zien hoe die potentie systematisch en gebiedsgericht onderzocht kan worden.